Este informe presenta un estudio de mercado detallado para un desarrollo propuesto de turismo y bienestar de lujo en un terreno rústico de 3.6 hectáreas ubicado en La Mesa KM 59 +3100, Degollado, Todos Santos, Baja California Sur, México. El proyecto contempla 20 suites, 10 villas y 10 residencias, dirigido a clientes nacionales e internacionales de alto poder adquisitivo que buscan retiros exclusivos, reconexión y servicios de lujo en un entorno aislado pero bien conectado.

Conclusiones Clave:

La región de Todos Santos es un centro reconocido y en crecimiento para el turismo de lujo y el sector inmobiliario de bienestar, beneficiándose de su estatus de "Pueblo Mágico", una vibrante comunidad artística y un sereno paisaje de desierto y océano. El mercado objetivo para propiedades enfocadas en el bienestar es robusto y muestra resiliencia, incluso en medio de una desaceleración general del mercado observada en algunos segmentos residenciales y de condominios más amplios. La ubicación estratégica de la propiedad, a solo 150 metros de la Carretera Federal 19 y a minutos del centro de Todos Santos y playas vírgenes, proporciona tanto accesibilidad como el aislamiento deseado. Sin embargo, las importantes deficiencias en la infraestructura regional, particularmente en lo que respecta al agua, la electricidad y el alcantarillado, presentan desafíos considerables para el desarrollo que requerirán una inversión privada sustancial en soluciones autosuficientes.

Rango de Valor Estimado:

Basado en el concepto propuesto de bienestar de lujo, comparables del mercado y costos de desarrollo estimados para construcción de alta gama, infraestructura privada y tarifas asociadas, el proyecto completamente desarrollado (combinando ventas residenciales y valoración de la operación hotelera) se estima en un rango de USD $45,000,000 a $65,000,000. Este rango asume una ejecución exitosa de la marca de bienestar de lujo, una mitigación efectiva de los desafíos de infraestructura y un posicionamiento premium dentro del mercado.

Oportunidades Clave:

• Fuerte Demanda de Bienes Raíces de Bienestar: Todos Santos es un destino principal para un mercado global de bienes raíces de bienestar en rápida expansión.
• Ubicación Estratégica: La proximidad a una carretera principal, al centro de Todos Santos y a las playas ofrece un equilibrio ideal entre aislamiento y conectividad.
• Mercado Objetivo de Alto Valor: Atrae a compradores y huéspedes nacionales e internacionales de alto poder adquisitivo que buscan experiencias únicas y de alta calidad.
• Potencial de Ingresos por Alquiler: Las propiedades centradas en el bienestar tienen fuertes tasas de alquiler y ocupación.
• Diferenciación de Marca: Oportunidad de crear una marca de bienestar de lujo distintiva con elementos de diseño sostenibles y eco-conscientes.

Dirección de la Propiedad:

La Mesa KM 59 +3100, Degollado, 23300 Todos Santos, Baja California Sur, México.
Coordenadas: 23°23'27.16" N, 110°11'26.33" O.
Tipo de Propiedad: Terreno rústico (3.6 hectáreas) para desarrollo de turismo y bienestar de lujo.

Conectividad Vial:

La propiedad goza de una excelente conectividad vial, situada estratégicamente a solo 150 metros de la Carretera Federal 19 (San Pedro-Los Cabos). Este acceso directo a una carretera federal principal es una ventaja significativa, asegurando la facilidad de acceso para huéspedes y residentes.

• Centro de Todos Santos: Aproximadamente 8 minutos en coche.
• Playas (Las Palmas y San Pedrito): Aproximadamente 10 minutos.
• Aeropuerto Internacional de Cabo San Lucas (CSL): Aproximadamente 1 hora en coche a través de la Carretera 19. El Aeropuerto Internacional de Los Cabos (SJD) también está a unos 75 minutos.
• La Paz: Aproximadamente 1 hora en coche.

Los caminos locales dentro de Todos Santos y sus alrededores pueden encontrarse en diversas condiciones, a menudo requiriendo mantenimiento, especialmente después de las lluvias; sin embargo, el acceso directo a la Carretera Federal 19 mitiga esta preocupación para el transporte principal hacia y desde el sitio.

Proximidad a Infraestructura Crítica:

Aunque la propiedad está estratégicamente ubicada, la región de Todos Santos enfrenta desafíos significativos en la provisión de infraestructura pública, lo que requerirá inversión privada para el desarrollo de lujo propuesto.

• Energía Eléctrica: La región depende de una línea de distribución de 50 años de antigüedad desde La Paz que opera por encima de su capacidad, lo que provoca apagones diarios y múltiples cortes de energía semanales, particularmente durante los meses de verano de julio a octubre. Un desarrollo de lujo requeriría una robusta generación de energía de respaldo (por ejemplo, generadores diésel, paneles solares con almacenamiento en baterías) para garantizar un servicio ininterrumpido.
• Suministro de Agua: La escasez de agua es una preocupación crítica. La única fuente de agua del pueblo, el acuífero de Todos Santos, se está extrayendo en casi el doble de su tasa media anual de recarga. Esta práctica insostenible ha provocado la intrusión de agua salada y plantea el riesgo de que el pueblo se quede sin agua dulce a finales de la década. Un proyecto a gran escala requeriría una inversión significativa en la obtención de agua en el lugar, tratamiento (por ejemplo, desalinización, pozos profundos con filtración avanzada) y sistemas eficientes de gestión del agua.
• Alcantarillado: La infraestructura de alcantarillado en la zona de Todos Santos también es gravemente inadecuada. Los informes indican que las aguas residuales sin tratar están entrando en las calles de zonas como El Pescadero y contaminando la laguna La Poza en Todos Santos. El desarrollo propuesto debe implementar una planta de tratamiento de aguas residuales privada de última generación para cumplir con los estándares ambientales y garantizar la comodidad de los huéspedes, así como considerar el reciclaje de aguas grises.
• Telecomunicaciones: Si bien la infraestructura pública regional puede variar, los servicios de internet de alta velocidad y telecomunicaciones están disponibles para propiedades de lujo y hoteles como el cercano Paradero Todos Santos. El proyecto requeriría líneas de fibra óptica dedicadas o soluciones satelitales/inalámbricas robustas para garantizar una conectividad premium para huéspedes y operaciones.
• Servicios Esenciales: La proximidad a Todos Santos garantiza el acceso a servicios de salud boutique, mercados locales de productos orgánicos y diversas opciones minoristas. La zona también se beneficia de una creciente comunidad de expatriados, lo que contribuye a una diversa base de proveedores de servicios.

Planes de Desarrollo Urbano:

Todos Santos, declarado "Pueblo Mágico", opera bajo un Plan de Desarrollo Urbano (PDU) específico que rige el uso de suelo, la densidad de construcción (CUS) y la superficie de ocupación (COS). Estas regulaciones son cruciales para nuevos desarrollos.

• La designación de terreno rústico de la propiedad implica la necesidad de un permiso de cambio de uso de suelo y la realización de evaluaciones de impacto ambiental. Para desarrollos de hasta 10 hectáreas, generalmente se requiere una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA).
• Las restricciones de zonificación en Todos Santos pueden limitar la construcción al 40-60% de un lote en zonas residenciales. Si bien este proyecto se encuentra en terreno rústico, la densidad propuesta para suites, villas y residencias requerirá una cuidadosa navegación de los permisos de planificación locales.
• Problemas pasados en áreas como Cerritos, donde se emitieron permisos de condominios en violación de la zonificación del PDU para residencias unifamiliares, resaltan la importancia de la diligencia legal y regulatoria. El desarrollo propuesto, con su clara vocación de turismo/bienestar de lujo, deberá demostrar alineación con los objetivos de turismo sostenible de la región. Se favorecerá la tendencia hacia el diseño eco-consciente y la integración con el paisajismo nativo.

La región de Todos Santos en Baja California Sur presenta un perfil demográfico y económico dinámico, altamente favorable para el sector inmobiliario de turismo y bienestar de lujo, impulsado por tendencias tanto nacionales como internacionales.

Tendencias Demográficas:

Todos Santos ha experimentado un crecimiento demográfico significativo durante la última década, impulsado por una afluencia de expatriados, jubilados e inversores que buscan una combinación única de estilo de vida relajado, arte vibrante y belleza natural. El estatus de "Pueblo Mágico" de la ciudad aumenta aún más su atractivo, atrayendo un flujo constante de turistas nacionales e internacionales. Este crecimiento se traduce en una demanda constante de viviendas y servicios de hospitalidad de alta calidad. Si bien la población general experimentó un ligero aumento, la demografía clave que impulsa el sector inmobiliario de lujo son personas y familias adineradas de América del Norte (EE. UU., Canadá) y, cada vez más, mexicanos de alto poder adquisitivo.

Niveles de Ingresos:

El mercado objetivo para las propiedades de turismo y bienestar de lujo en Todos Santos comprende personas y familias con altos ingresos disponibles. Estos compradores y huéspedes priorizan los viajes experienciales, los servicios personalizados y un compromiso con la salud y el bienestar. Los precios medios de las viviendas en Todos Santos, a pesar de los ajustes recientes, siguen siendo altos (por ejemplo, un promedio de $821,324 en el primer y segundo trimestre de 2024, una mediana residencial de $500,000 en el primer trimestre de 2025), lo que indica un mercado respaldado por compradores adinerados. La demanda de propiedades integradas con características de bienestar y diseño sostenible sugiere una disposición a pagar una prima por un estilo de vida que se alinee con sus valores.

Principales Empleadores:

La economía local de Todos Santos está impulsada principalmente por el turismo, la hostelería, las artes y, cada vez más, la agricultura (agricultura orgánica) y los servicios de bienestar. Los principales empleadores incluyen hoteles boutique, complejos turísticos de lujo (por ejemplo, Paradero Todos Santos), galerías de arte, restaurantes y operadores turísticos especializados en actividades como el surf, la pesca y los recorridos ecológicos. La creciente comunidad de expatriados también contribuye a un ecosistema de pequeñas empresas y proveedores de servicios. El desarrollo de un nuevo retiro de bienestar de lujo se convertirá en un empleador importante en sí mismo, creando puestos de trabajo en construcción, hostelería, servicios de bienestar y gestión de propiedades.

Proyecciones Económicas Regionales:

Baja California Sur, y Todos Santos específicamente, está preparada para un crecimiento económico continuo, particularmente dentro de los sectores de turismo y bienestar de lujo.

• Crecimiento del Turismo de Bienestar: México se encuentra entre los 15 principales destinos mundiales para el turismo de bienestar, generando más de $12 mil millones de dólares en 2023. El mercado global de bienes raíces de bienestar, valorado en $438 mil millones de dólares en 2023, se proyecta que alcance los $913 mil millones de dólares para 2028, con una tasa de crecimiento anual de aproximadamente el 15.8%. Todos Santos está idealmente posicionado para capturar una parte significativa de este mercado en expansión.
• Destino de Inversión: La región sigue siendo un destino de inversión principal para compradores internacionales y jubilados, especialmente para comunidades eco-conscientes y boutique. Se proyecta que los valores de las propiedades para viviendas personalizadas con características de bienestar muestren una sólida apreciación.
• Mejoras de Infraestructura (Continuas): Si bien la infraestructura pública enfrenta desafíos, las inversiones privadas y algunas públicas en carreteras y servicios públicos están mejorando lentamente la conectividad y los servicios, lo que refuerza la estabilidad económica a largo plazo.
• Resiliencia del Mercado de Lujo: A pesar de la desaceleración general del mercado en algunas categorías residenciales, el segmento de lujo (propiedades de más de $750,000 USD) mostró un modesto crecimiento en las ventas cerradas en el primer trimestre de 2025 (de 3 a 5 transacciones interanuales), lo que indica cierta resiliencia.

Gráfico 1: Tendencias del Precio Medio de Venta Residencial en Todos Santos (Lado Pacífico, Baja California Sur)

(Datos derivados de la investigación para propiedades residenciales en el lado Pacífico de Baja California Sur, incluyendo Todos Santos)

Gráfico 2: Tendencias del Precio Medio de Venta de Terrenos en Todos Santos

(Datos derivados de la investigación para la venta de terrenos en la región de Todos Santos)

Gráfico 3: Volumen de Ventas de Viviendas en Todos Santos (2021-2024)

Gráfico 4: Volumen de Ventas de Condominios en Todos Santos (2022-2024)

*Nota sobre los Gráficos 3 y 4:* La disminución en las ventas generales de viviendas y condominios indica una recalibración del mercado desde los años de auge (2019-2022). Sin embargo, los segmentos específicos de lujo y bienestar (como se destaca en la investigación cualitativa) muestran una mayor resiliencia y una demanda continua, especialmente para ofertas únicas y de alta calidad. Las ventas de terrenos, por el contrario, demuestran un crecimiento robusto, lo que indica un interés sostenido en el desarrollo futuro.

El mercado inmobiliario de lujo en Todos Santos es dinámico, caracterizado por villas de alta gama, resorts boutique y comunidades de bienestar emergentes. El desarrollo propuesto de suites, villas y residencias con una fuerte vocación de bienestar lo posiciona dentro de un nicho muy solicitado.

Tabla 4.1: Propiedades/Proyectos de Lujo y Bienestar Comparables en el Área de Todos Santos

Análisis de Proyectos Competidores Específicos, Rangos de Precios y Tasas de Absorción del Mercado:

• Paradero Todos Santos & Future Living: Este es el comparable más directo en términos de ofertas residenciales integradas y de bienestar de lujo. Sus residencias "Future Living", a partir de $2.5M USD, proporcionan un punto de referencia para casas de alta gama, centradas en el bienestar e integradas en un entorno tipo resort. El lanzamiento de 24 Villa Suites de ultra lujo en otoño de 2024 sugiere una confianza continua y una fuerte absorción de productos de bienestar de marca y alta calidad. Es probable que su mercado sea absorbido por ventas directas y una lista de espera dada la oferta limitada y única.
• Casas de Lujo Generales en Todos Santos: Las casas pueden oscilar entre $100,000 y más de $2 millones de USD, con algunas propiedades de alta gama que alcanzan los $9.9 millones de USD. El precio promedio de las casas en la región de Todos Santos fue de $1,046,691 en 2022, pero se recalibró a $821,324 en el primer y segundo trimestre de 2024. El segmento de lujo (más de $750,000 USD) mostró un modesto crecimiento en las ventas cerradas en el primer trimestre de 2025 (de 3 a 5 transacciones interanuales), lo que indica cierta resiliencia.
• Tasas de Absorción del Mercado: El mercado inmobiliario general de Todos Santos, particularmente para unidades residenciales y de condominios, ha experimentado una desaceleración desde 2023, en transición hacia un mercado de compradores.
  • Casas: Las ventas alcanzaron un máximo de 140 unidades en 2021, pero disminuyeron a 71 en 2024. Las propiedades tardan más en venderse, con "Días en el Mercado" (DOM) que se extienden a 200-300 días en 2024.
  • Condominios: Las ventas experimentaron una caída dramática de 88 unidades en 2022 a 35 en 2024, posiblemente debido a la saturación del mercado y las limitaciones de infraestructura en áreas como Cerritos. Los valores promedio de los condominios también cayeron significativamente.
  • Ventas de Terrenos: Por el contrario, las ventas de terrenos siguen siendo sólidas. El precio medio de venta de terrenos aumentó un 78.6% interanual a $125,000 en el primer trimestre de 2025. Los nuevos listados de terrenos aumentaron un 23.3%, y las ventas cerradas aumentaron un 15.4% interanual. Esto indica un interés sostenido en el desarrollo futuro.
  • Absorción Residencial de Bienestar: La demanda de viviendas de bienestar en Todos Santos es fuerte, y estas propiedades a menudo obtienen tasas de alquiler más altas y mantienen valores de reventa robustos. Esto sugiere un segmento de mercado nicho que es menos susceptible a las desaceleraciones generales del mercado debido a su atractivo especializado.

Análisis de Diferencias:

La propiedad en cuestión es única por su condición de terreno rústico con una visión específica para un complejo integral de turismo y bienestar de lujo (suites, villas, residencias). A diferencia de propiedades frente al mar como Maravilla o The Cove, su propuesta de valor se basa en la reclusión estratégica, el acceso directo a la carretera y un programa de bienestar dedicado. Si bien las condiciones generales del mercado muestran cierto enfriamiento, el nicho de bienestar de lujo, ejemplificado por el éxito de Paradero Todos Santos, demuestra una fuerte demanda y una mayor absorción para proyectos bien ejecutados. El modelo híbrido de suites de retiro y villas/residencias en venta propuesto, combinado con un enfoque en la reconexión humana y el aislamiento con conectividad, aborda directamente las preferencias de la demografía de alto poder adquisitivo interesada en el bienestar. La naturaleza no frente al mar del terreno probablemente se traducirá en un costo inicial de adquisición de terreno más bajo en comparación con las parcelas frente al mar de primera calidad, lo que podría permitir una mayor inversión en comodidades de lujo en el lugar e infraestructura privada para diferenciar la oferta.

El uso más alto y mejor de una propiedad se define como el uso razonablemente probable y legal de un terreno baldío o una propiedad mejorada que es físicamente posible, apropiadamente respaldado, financieramente factible y que resulta en el valor más alto. Basado en la investigación de mercado exhaustiva, el desarrollo propuesto de un retiro de turismo y bienestar de lujo compuesto por 20 suites, 10 villas y 10 residencias en el terreno rústico de 3.6 hectáreas se justifica como el Uso Más Alto y Mejor.

1. Legalmente Permisible:

• La propiedad es terreno rústico, lo que implica la necesidad de un permiso de cambio de uso de suelo y una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) debido a su tamaño (3.6 hectáreas) y ubicación fuera del núcleo urbano inmediato. Estos permisos se pueden obtener a través de los canales adecuados y el cumplimiento de las regulaciones ambientales.
• El Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Todos Santos dicta la zonificación, la densidad de construcción (CUS) y la superficie de ocupación (COS). Si bien estas regulaciones pueden limitar la construcción (por ejemplo, 40-60% de un lote), el tamaño de 3.6 hectáreas proporciona un amplio espacio para acomodar las unidades propuestas y las extensas comodidades de lujo, respetando los límites de densidad, especialmente si se planifica como un resort integrado de baja densidad. La propiedad extranjera en zonas costeras restringidas se gestiona legalmente a través de un fideicomiso (fideicomiso bancario).

2. Físicamente Posible:

• La superficie total del terreno de 3.6 hectáreas (36,000 m²) es más que suficiente para acomodar 20 suites, 10 villas, 10 residencias y todas las comodidades de lujo necesarias (centro de bienestar, piscinas, restaurantes, jardines, infraestructura privada) manteniendo una sensación de espacio, privacidad e integración con el entorno natural.
• La topografía y la ubicación a 150 metros de la Carretera Federal 19 indican una buena accesibilidad y potencial de desarrollo, lo que permite una planificación cuidadosa del sitio que maximice las vistas y el flujo natural.
• A pesar de las deficiencias de infraestructura regional, el terreno es físicamente capaz de soportar las soluciones privadas necesarias para el agua (pozos profundos/desalinización), la electricidad (solar/generadores) y el tratamiento de aguas residuales.

3. Financieramente Factible:

• El rango de costo de desarrollo estimado de aproximadamente USD $27.5 millones a $39 millones, aunque sustancial, se compensa con un valor de mercado proyectado del proyecto desarrollado que oscila entre USD $45 millones y $65 millones. Esto indica un margen de beneficio saludable, que es esencial dados los riesgos inherentes y la inversión en infraestructura privada.
• El mercado inmobiliario de bienestar de lujo en Todos Santos exige precios premium para las ventas y altos rendimientos de alquiler para los componentes de hospitalidad, lo que hace que el proyecto sea financieramente atractivo.
• El modelo híbrido (villas/residencias en venta y suites operativas para retiros) diversifica las fuentes de ingresos, mejorando la resiliencia financiera.

4. Máximamente Productivo:

• Alineación con el Mercado Objetivo: El proyecto propuesto atiende directamente al creciente mercado nacional e internacional de turismo y bienestar de lujo, caracterizado por personas adineradas que buscan experiencias únicas, privacidad y una conexión con la naturaleza. Esta demografía está dispuesta a pagar una prima por propiedades de alta calidad, diseñadas de forma sostenible y programas de bienestar personalizados.
• Nicho de Mercado: Todos Santos ya es reconocido como un destino principal de bienestar, con ejemplos exitosos como Paradero Todos Santos. El desarrollo de un retiro integral con suites, villas y residencias dedicadas permite que el proyecto aproveche tanto el mercado hotelero como el residencial dentro de este nicho de alto crecimiento.
• Propuesta de Valor Superior: Un desarrollo de bienestar de lujo, con sus comodidades integradas (terrazas de yoga, instalaciones de spa, jardines orgánicos, cocinas de chef, diseño consciente), obtiene valores y tarifas de alquiler significativamente más altos en comparación con los desarrollos residenciales u hoteleros genéricos.
• Potencial de Ingresos por Alquiler: Las suites, y potencialmente las villas/residencias cuando no están ocupadas por el propietario, ofrecen un fuerte potencial de ingresos por alquiler a viajeros de alto nivel y turistas de bienestar, maximizando así la productividad del activo.
• Diseño y Estilo de Vida Sostenibles: La integración de un diseño eco-consciente, materiales locales y prácticas sostenibles se alinea con el espíritu del bienestar y añade un atractivo significativo al mercado, asegurando un valor a largo plazo.

En conclusión, el desarrollo propuesto de turismo y bienestar de lujo representa el Uso Más Alto y Mejor para el sitio de 3.6 hectáreas. Capitaliza una fuerte demanda del mercado, se alinea con el atractivo único de la región, es física y legalmente alcanzable, y demuestra una sólida viabilidad financiera y máxima productividad dentro del panorama inmobiliario de Todos Santos.

Varios factores dinámicos influirán significativamente en el desarrollo y el éxito operativo del proyecto de turismo y bienestar de lujo propuesto en Todos Santos.

Disponibilidad de Mano de Obra:

• Mano de Obra Calificada para la Construcción: La región de Todos Santos tiene un sector de la construcción en crecimiento, pero la mano de obra altamente calificada para acabados de lujo, prácticas de construcción sostenibles e infraestructura de bienestar especializada puede requerir la contratación de talento de centros urbanos más grandes como La Paz o Los Cabos, o incluso a nivel internacional. Esto puede aumentar los costos laborales y requerir una gestión cuidadosa del proyecto para garantizar la calidad y el cumplimiento de los plazos.
• Profesionales de Hostelería y Bienestar: Para la fase operativa, la contratación y retención de personal de hostelería de alta calidad (gestión hotelera, chefs, personal de servicio) y profesionales de bienestar especializados (instructores de yoga, terapeutas, facilitadores de retiros) será fundamental. Si bien Todos Santos tiene una vibrante comunidad artística y de bienestar, la dotación de personal de un resort de lujo con estándares internacionales exigirá una compensación y beneficios competitivos. Existen oportunidades para el desarrollo del talento local y la participación comunitaria, lo que se alinea con el aspecto "orientado a la comunidad" de los desarrollos de bienestar.

Infraestructura de Servicios (Desafíos Críticos y Mitigación):

Los factores dinámicos más significativos se relacionan con las deficiencias críticas en la infraestructura pública, lo que requiere una inversión privada sustancial por parte del desarrollador para garantizar un estándar de servicio de lujo.

• Energía Eléctrica: La red existente de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) en Todos Santos no es fiable, experimentando frecuentes apagones y cortes de energía, particularmente durante las temporadas altas y los meses de verano, debido a que opera por encima de su capacidad.
  • Mitigación: El desarrollo debe incorporar un sistema energético robusto y autosuficiente. Esto incluye una importante instalación de energía solar con almacenamiento avanzado en baterías, complementada con generadores diésel o de gas natural silenciosos de alta capacidad para respaldo. Esto garantiza un suministro de energía ininterrumpido para las comodidades de lujo, los servicios críticos y la comodidad de los huéspedes. También se debe considerar la posibilidad de soluciones de microrredes.
• Suministro de Agua: Todos Santos enfrenta una grave escasez de agua, con el acuífero de Todos Santos siendo sobreexplotado (casi el doble de su tasa de recarga anual) y experimentando intrusión de agua salada. Los nuevos contratos de agua municipal son difíciles de obtener, y el agua transportada en camiones es significativamente más cara y menos sostenible.
  • Mitigación: Esto es primordial. El proyecto probablemente requeriría una planta desalinizadora privada para garantizar un suministro de agua potable fiable y de alta calidad. Además, los sistemas avanzados de reciclaje de aguas residuales (aguas grises y aguas negras tratadas para el riego de paisajismo no comestible) y una estrategia integral de conservación del agua en todas las operaciones son esenciales para garantizar la sostenibilidad a largo plazo y minimizar el impacto ambiental.
• Saneamiento: La infraestructura pública de tratamiento de aguas residuales es gravemente inadecuada en el área de Todos Santos, con informes de aguas residuales crudas que ingresan a las calles y contaminan las lagunas.
  • Mitigación: El desarrollo debe diseñar, construir y operar su propia planta de tratamiento de aguas residuales privada y de última generación. Esto garantiza que todos los efluentes se traten según estrictos estándares ambientales antes de su descarga o reutilización, evitando la contaminación ambiental, los problemas de salud locales y las posibles multas reglamentarias.
• Telecomunicaciones: Si bien la infraestructura pública de telecomunicaciones puede variar, los desarrollos privados exitosos como Paradero Todos Santos ofrecen Wi-Fi fiable, lo que sugiere que existen soluciones privadas dedicadas.
  • Mitigación: Será necesaria una inversión en líneas de fibra óptica dedicadas o soluciones robustas de internet satelital con sistemas redundantes para garantizar una conectividad de alta velocidad y sin interrupciones en toda la propiedad para el Wi-Fi de los huéspedes, los sistemas operativos y la seguridad.

Políticas de Incentivos:

• Estatus de "Pueblo Mágico": Si bien esta designación es un activo de marketing sólido, generalmente no viene con incentivos financieros directos para desarrollos privados a gran escala. Sin embargo, puede facilitar ciertos programas federales de promoción turística o proporcionar ventajas en permisos relacionados con la preservación cultural.
• Incentivos para el Desarrollo Ambiental y Sostenible: Puede haber incentivos locales, estatales o federales para proyectos que incorporen tecnologías sostenibles avanzadas (por ejemplo, generación de energía solar, reciclaje de agua, materiales de construcción ecológicos), pero a menudo es necesario buscarlos activamente y pueden ser complejos de navegar.
• Inversión Extranjera: México generalmente fomenta la inversión extranjera, y el marco legal para la propiedad extranjera (fideicomiso) está bien establecido. No se identificaron incentivos adicionales específicos más allá de las regulaciones estándar de empresas comerciales en la investigación para este tipo de desarrollo.

Otros Factores Dinámicos:

• Regulaciones Ambientales y Permisos: El proceso para obtener evaluaciones de impacto ambiental (MIA) y permisos de cambio de uso de suelo puede ser largo y complejo, requiriendo consultores expertos y documentación exhaustiva. Los cambios regulatorios o un mayor escrutinio ambiental podrían afectar los plazos y los costos.
• Cambio de Mercado y Competencia: Si bien el segmento de bienestar de lujo es fuerte, el mercado inmobiliario general de Todos Santos ha experimentado una desaceleración y un aumento de los Días en el Mercado para unidades residenciales y de condominios. El proyecto debe diferenciarse fuertemente a través de sus ofertas de bienestar únicas, calidad de servicio y diseño sostenible para mantener precios premium y tasas de absorción en medio de la competencia de lujo existente y futura (por ejemplo, Paradero, Maravilla).
• Participación Comunitaria: Dado el espíritu "orientado a la comunidad" de Todos Santos y las preocupaciones sobre el rápido crecimiento que afecta los recursos locales, la participación proactiva y transparente con las comunidades locales, los grupos ambientalistas y las partes interesadas del gobierno será crucial para obtener la licencia social y garantizar el éxito a largo plazo. Los proyectos que demuestren un compromiso genuino con el empleo local, las prácticas sostenibles y una huella ambiental mínima serán mejor recibidos y reducirán la posible oposición.

Estos factores dinámicos resaltan la necesidad de una estrategia de desarrollo integral que no solo aborde la demanda del mercado, sino que también planifique e invierta meticulosamente en una infraestructura robusta y autosuficiente y navegue por el panorama regulatorio y comunitario local con sensibilidad y experiencia.

Este análisis DAFO proporciona una visión estratégica de los factores internos y externos que afectan el desarrollo propuesto de turismo y bienestar de lujo en Todos Santos.

Fortalezas (Factores Internos):

• Ubicación Estratégica: A 150 metros de la Carretera Federal 19, ofreciendo una excelente conectividad con el centro de Todos Santos (8 minutos), las playas Las Palmas y San Pedrito (10 minutos) y el Aeropuerto Internacional de Cabo San Lucas (1 hora). Esto equilibra la accesibilidad con la reclusión deseada para un retiro de bienestar.
• Tamaño Adecuado del Terreno: La parcela de 3.6 hectáreas proporciona un amplio espacio para las 20 suites, 10 villas, 10 residencias propuestas y las extensas comodidades de bienestar de lujo (por ejemplo, jardines, piscinas, centro de bienestar, infraestructura privada), lo que permite un diseño integrado de baja densidad que respeta el entorno natural.
• Fuerte Concepto de Bienestar: La "vocación turística y de bienestar" del proyecto se alinea perfectamente con la reputación de Todos Santos como destino holístico y aprovecha directamente el floreciente mercado global de bienes raíces y turismo de bienestar.
• Mercado Local de Lujo Establecido: Todos Santos tiene un historial probado de atraer a compradores y visitantes nacionales e internacionales de alto poder adquisitivo que buscan propiedades de alta gama y experiencias únicas.
• Estatus de "Pueblo Mágico": Esta designación nacional mejora el atractivo de marketing, el reconocimiento de la marca y atrae un flujo constante de turistas exigentes.
• Potencial de Fuerte Diferenciación de Marca: Oportunidad de crear una marca de bienestar de lujo única centrada en la "reconexión humana, el aislamiento con infraestructura y la conectividad", ofreciendo experiencias a medida.
• Diversas Fuentes de Ingresos: El modelo híbrido, que combina suites de retiro operativas (ingresos de hospitalidad) y villas/residencias en venta (ventas residenciales/ingresos por alquiler), diversifica la exposición financiera y mejora la rentabilidad.

Debilidades (Factores Internos):

• Inversión Significativa en Infraestructura Privada Requerida: Las deficiencias críticas en la infraestructura pública (agua, electricidad, alcantarillado) en la región de Todos Santos requieren una inversión inicial sustancial por parte del desarrollador en sistemas privados autosuficientes y de alto nivel, lo que aumenta los costos de capital iniciales y la complejidad operativa.
• Altos Costos de Desarrollo: La construcción de lujo, junto con una extensa infraestructura privada, características de bienestar especializadas, acabados de alta gama y materiales potencialmente importados, dará lugar a un desembolso de capital significativo.
• Complejidad y Plazos de Permisos: Navegar por las evaluaciones de impacto ambiental (MIA), los permisos de cambio de uso de suelo y otras aprobaciones locales y federales puede ser un proceso largo, complejo y potencialmente costoso en México.
• Acceso Directo Limitado a la Playa: La propiedad no está directamente frente a la playa, lo que significa que el acceso directo al océano no es una comodidad en el lugar, aunque está a 10 minutos en coche de dos playas importantes.
• Reconocimiento de Marca: Como nuevo proyecto, inicialmente carece del reconocimiento de mercado inmediato y la reputación establecida de actores de lujo existentes como Paradero Todos Santos.

Oportunidades (Factores Externos):

• Mercado Global de Bienes Raíces de Bienestar en Auge: Valorado en $438 mil millones en 2023 y proyectado para alcanzar los $913 mil millones en 2028, ofreciendo un potencial de crecimiento sustancial para un proyecto bien posicionado.
• Creciente Demanda de Lujo Sostenible: Preferencia creciente entre compradores y viajeros adinerados por el diseño eco-consciente, las prácticas sostenibles y las propiedades que se integran perfectamente con la naturaleza.
• Afluencia de Expatriados y Jubilados: Crecimiento continuo de una comunidad de expatriados y jubilados de alto poder adquisitivo en Baja California Sur, que buscan calidad de vida, hogares únicos y oportunidades de inversión.
• Alto Potencial de Ingresos por Alquiler: Las propiedades de lujo centradas en el bienestar en Todos Santos pueden generar atractivos ingresos por alquiler, atrayendo a viajeros de alto nivel, turistas de bienestar y nómadas digitales, especialmente durante las temporadas altas.
• Avances Tecnológicos: La integración de tecnología de hogar inteligente, sistemas avanzados de eficiencia energética (por ejemplo, solar, refrigeración pasiva) y soluciones sofisticadas de agua/aguas residuales puede mejorar el valor de la propiedad, la eficiencia operativa y la experiencia del huésped.
• Potencial de Colaboración: Oportunidades para asociarse con reconocidos profesionales internacionales y locales del bienestar, chefs centrados en la cocina de la granja a la mesa y artistas locales para mejorar las ofertas únicas y la integración cultural del retiro.

Amenazas (Factores Externos):

• Exacerbación de los Problemas de Infraestructura: El empeoramiento de la escasez de agua, la electricidad cada vez más poco fiable y el saneamiento público inadecuado podrían conducir a un aumento de los costos operativos, posibles interrupciones del servicio y una mayor oposición de la comunidad si las estrategias de mitigación privadas no son robustas y efectivas.
• Cambios Regulatorios: La evolución de los planes de desarrollo urbano (PDU), las regulaciones ambientales más estrictas o los cambios en las políticas de inversión extranjera podrían afectar la densidad aprobada, el diseño, los permisos operativos o los plazos del proyecto.
• Saturación/Sobreconstrucción del Mercado: Si bien el nicho de bienestar de lujo es fuerte, el mercado general de condominios en áreas como Cerritos ha mostrado signos de sobreoferta y caída de valores, lo que indica la necesidad de una cuidadosa supervisión del mercado y una diferenciación continua para evitar desaceleraciones más amplias del mercado.
• Recesiones Económicas: La inestabilidad económica global o nacional podría afectar el gasto en turismo de lujo y la inversión inmobiliaria, impactando las ventas y las tasas de ocupación.
• Desastres Naturales: Baja California Sur es susceptible a huracanes y actividad sísmica, lo que requiere una construcción resistente, un seguro integral y planes sólidos de preparación para emergencias.
• Competencia: La intensa competencia de los resorts de lujo existentes y los nuevos desarrollos que ingresan al mercado de Todos Santos requiere una innovación constante y una excelencia en el servicio.
• Oposición Comunitaria: Potencial de resistencia local a desarrollos a gran escala que se perciben como una tensión para los recursos naturales (especialmente el agua), que alteran el carácter de la ciudad o que no ofrecen suficientes beneficios a la comunidad. Las relaciones comunitarias efectivas y sensibles son cruciales.

1. Resumen Ejecutivo

Este informe presenta una valoración inmobiliaria detallada para un desarrollo propuesto de turismo de lujo y bienestar ubicado en La Mesa KM 59 +3100, Degollado, Todos Santos, Baja California Sur, México. Utilizando una metodología de valor residual del suelo, combinada con una investigación de mercado exhaustiva y análisis competitivo, esta evaluación proporciona un rango de valor defendible para la propiedad. El análisis destaca a Todos Santos como un destino emergente de bienestar de lujo, caracterizado por su mezcla única de tranquilidad, comunidad artística y belleza natural. Sin embargo, también subraya los importantes desafíos de infraestructura local, particularmente en lo que respecta a la energía eléctrica, el suministro de agua y el saneamiento, lo que requiere una inversión privada sustancial. El desarrollo propuesto, que comprende 20 suites, 10 villas y 10 residencias, está posicionado para capitalizar la sólida demanda de propiedades de lujo centradas en la salud y eco-conscientes, siempre que estos obstáculos de infraestructura se aborden adecuadamente. Nuestra valoración indica un Valor Residual del Suelo que oscila entre $-2,044,750 y $67,014,540, con un valor correspondiente por metro cuadrado de $-56.80 a $1,861.51. Este rango refleja las diversas condiciones del mercado, las eficiencias de construcción y los niveles de inversión en infraestructura, proporcionando una perspectiva integral para posibles inversores y desarrolladores.

2. Descripción General de la Propiedad

La propiedad objeto de valoración es un predio rústico destinado a un desarrollo inmobiliario con vocación turística y de bienestar, estratégicamente ubicado en La Mesa KM 59 +3100, Degollado, 23300 Todos Santos, Baja California Sur, México.

• Dirección de la Propiedad: La Mesa KM 59 +3100, Degollado, 23300 Todos Santos, Baja California Sur, México.
• Descripción del Tipo de Propiedad: Predio rústico para desarrollo inmobiliario con vocación turística y wellness.
• Superficie Total del Terreno: 3.6 hectáreas (36,000 metros cuadrados).
• Coordenadas: 23°23'27.16" N, 110°11'26.33" O.
• Unidades de Desarrollo Propuestas:
  • Suites: 20
  • Villas: 10
  • Residencias: 10
• Mercado Objetivo: Mercado nacional e internacional que busca reconexión humana, aislamiento con infraestructura y conectividad de alta gama (segmento de lujo, enfocado en el bienestar).
• Proximidad Estratégica:
  • Carretera Federal 19: 150 metros
  • Centro de Todos Santos: 8 minutos
  • Playa Las Palmas: 10 minutos
  • Playa San Pedrito: 10 minutos
  • Aeropuerto Internacional de Los Cabos (SJD): Aproximadamente 1 hora (75 minutos).

3. Análisis de Mercado y Panorama Competitivo

Todos Santos, un "Pueblo Mágico" designado, ha consolidado su reputación como un destino principal para el sector inmobiliario de lujo y bienestar. Su atractivo proviene de un paisaje sereno que combina desierto y océano, una vibrante comunidad artística y un firme compromiso con la vida sostenible. Esta mezcla única atrae a una creciente afluencia de expatriados, jubilados e inversores internacionales atraídos por su ritmo tranquilo y sus comodidades de alta gama.

El mercado inmobiliario de lujo en Todos Santos ofrece una diversa gama de propiedades, desde casas con vista al mar que comienzan en aproximadamente $100,000 USD hasta propiedades extensas que superan los $2 millones de USD, con algunas listadas de alta gama que alcanzan hasta $9.9 millones de USD. Las propiedades frente a la playa tienen una prima significativa, vendiéndose en promedio un 76% más que las que no son frente al mar. Aunque el mercado experimentó un fuerte auge de 2019 a 2022, impulsado en gran medida por el aumento del trabajo remoto, ha mostrado signos de desaceleración desde 2023, en transición hacia un mercado de compradores. Los precios promedio de las viviendas, después de triplicarse entre 2019 y 2022, experimentaron un ajuste del 21% en 2024, situándose en $821,324 USD. Sin embargo, el segmento de lujo (más de $750,000 USD) demuestra resiliencia, con un modesto aumento en las ventas cerradas en el primer trimestre de 2025. Las ventas de terrenos siguen siendo sólidas, con precios medios que se apreciaron un 78.6% interanual en el primer trimestre de 2025, alcanzando los $125,000 USD, lo que indica una demanda sostenida de parcelas de desarrollo de calidad. Las propiedades están experimentando un "Tiempo Promedio en el Mercado" (DOM) más prolongado, promediando de 200 a 300 días para las viviendas en 2024, lo que refleja un aumento del inventario.

El mercado inmobiliario de bienestar es un motor particularmente fuerte en Todos Santos. Los compradores buscan cada vez más propiedades que integren la salud en la vida diaria, con diseños sostenibles y holísticos, como paneles solares, sistemas de filtración de agua, materiales no tóxicos y detalles biofílicos. Los desarrollos a menudo ofrecen comodidades como jardines compartidos, gimnasios, senderos para caminar, shalas de yoga y programas completos de bienestar. Esta tendencia se alinea con el crecimiento de Baja California Sur como una región impulsada por el bienestar, contribuyendo al mercado general de turismo de bienestar de México, valorado en más de $12 mil millones de USD en 2023. Las propiedades centradas en el bienestar tienden a lograr mayores tasas de alquiler y valores de reventa sólidos.

Ofertas Competitivas:

El panorama competitivo incluye varios desarrollos de lujo y bienestar destacados en un radio de 20 km:

• Paradero Todos Santos: Un hotel de lujo con experiencias incluidas, que se expande con "Future Living at Paradero", una comunidad cerrada de casas privadas amuebladas ubicadas en parcelas de granjas orgánicas, con un club social dedicado al bienestar y la sostenibilidad. Su diseño enfatiza una estética minimalista interior-exterior y una arquitectura brutalista.
• Hidden Leaf Baja: Una propiedad de lujo enfocada en retiros de bienestar, que ofrece talleres creativos, seminarios de bienestar y encuentros de liderazgo, con amplias comodidades como piscina de agua salada, spa en el suelo y salón en la azotea.
• Casa Del Toro: Una villa boutique de lujo y bienestar meticulosamente diseñada con una impresionante área de recreación al aire libre que incluye una gran piscina climatizada, jacuzzi, bar al aire libre, fogata, terraza para yoga, piscina de inmersión en hielo y sauna.
• Villa Santa Cruz: Un resort boutique de playa y granja que abarca más de 20 acres, ofreciendo habitaciones de lujo con vista al mar, opciones de glamping y cocina de la granja a la mesa.
• Maravilla Resort: Un desarrollo turístico de ultra lujo al sur de Todos Santos, planificado con lotes de fincas personalizadas de baja densidad, estrictas pautas arquitectónicas y arquitectura colonial mexicana tradicional, con el objetivo de ser un destino de golf de primer nivel con opciones residenciales.

Estos desarrollos subrayan la demanda del mercado de propiedades de alta gama, ricas en comodidades y orientadas al bienestar, estableciendo un alto estándar para los nuevos participantes.

4. Cálculo del Valor Residual del Suelo y Rango de Valoración

La valoración de la propiedad objeto de estudio se realizó utilizando la metodología de valor residual del suelo, que determina el valor del terreno restando todos los costos de desarrollo y el beneficio del desarrollador del Valor Bruto de Desarrollo (VBD) del proyecto propuesto. Este enfoque es particularmente adecuado para terrenos no desarrollados con un claro potencial de desarrollo. Nuestro análisis considera tres escenarios distintos: Conservador, Caso Base y Optimista, para proporcionar un rango de valor integral y defendible.

Resultados de la Valoración:

Análisis de Escenarios:

• Escenario Conservador: Este escenario asume precios de venta más bajos para las unidades propuestas, lo que refleja la reciente desaceleración del mercado y una perspectiva más cautelosa sobre la demanda de los compradores. Incorpora costos de construcción más altos ($2,500/m²), anticipando posibles aumentos debido a materiales importados o acabados de primera calidad. Se incluye un costo extraordinario de infraestructura sustancial de $12,000,000, reconociendo las graves deficiencias en los servicios públicos. Se tiene en cuenta un margen de beneficio del desarrollador más alto (25% del VBD) para compensar el mayor riesgo del proyecto. Bajo estas condiciones, el Valor Residual del Suelo calculado es de $-2,044,750, lo que indica que el proyecto no sería financieramente viable sin un costo de adquisición de terreno negativo o ajustes significativos a otras suposiciones de costos o ingresos.
• Escenario Base: Este representa el resultado más probable, utilizando los precios promedio actuales del mercado de lujo y los costos de construcción ($2,260/m², basados en el promedio de viviendas residenciales de lujo en BCS). Estima los costos extraordinarios de infraestructura en $9,000,000, un rango medio realista dadas las amplias necesidades de soluciones de servicios públicos privados. Se aplica un margen de beneficio estándar del desarrollador del 20% del VBD. El Escenario Base arroja un Valor Residual del Suelo positivo de $25,923,186, equivalente a $719.95 por metro cuadrado. Esto sugiere un proyecto viable, que ofrece un retorno razonable al desarrollador y proporciona un valor justo de mercado para el terreno.
• Escenario Optimista: Este escenario proyecta un mercado más favorable, con precios de venta más altos para las unidades de lujo, impulsados por una fuerte demanda de propiedades de bienestar premium en una ubicación privilegiada. Asume costos de construcción más eficientes ($2,000/m²), potencialmente a través de un diseño optimizado o compras a granel. Los costos extraordinarios de infraestructura se estiman en un nivel más bajo de $6,000,000, asumiendo soluciones rentables e innovadoras. Se utiliza un margen de beneficio del desarrollador más bajo (15% del VBD), lo que refleja una reducción del riesgo y un alto atractivo del mercado. El escenario optimista da como resultado un robusto Valor Residual del Suelo de $67,014,540, o $1,861.51 por metro cuadrado, lo que destaca el significativo potencial de crecimiento en condiciones óptimas de mercado y desarrollo.

Rango de Valor Defendible:

El Rango de Valor Defendible presentado de $-2,044,750 a $67,014,540 (o $-56.80 a $1,861.51 por metro cuadrado) proporciona un marco sólido para evaluar el valor de la propiedad. Este rango incorpora de manera integral las posibles fluctuaciones del mercado, los diferentes costos de desarrollo y la necesidad crítica de una inversión significativa en infraestructura. Si bien la perspectiva conservadora sugiere una posible inviabilidad sin una adquisición de terreno altamente descontada, los escenarios de Caso Base y Optimista subrayan el fuerte potencial de ganancias cuando las condiciones del mercado y la ejecución del desarrollo se alinean con las proyecciones. La importante dispersión resalta los riesgos y recompensas inherentes asociados con el desarrollo de lujo en un mercado en evolución como Todos Santos, particularmente dada la dependencia de una infraestructura privada sustancial.

Si bien Todos Santos ofrece un entorno natural muy deseable para desarrollos de lujo y bienestar, la infraestructura pública existente presenta desafíos significativos. Para un proyecto de alta gama como el propuesto, depender únicamente de la red pública no es factible, lo que requiere una inversión privada sustancial en servicios esenciales. Los "Costos Extraordinarios de Infraestructura" integrados en nuestros cálculos de valoración reflejan estos requisitos críticos.

Energía Eléctrica:

• Condición Actual: La región de Todos Santos padece de un suministro eléctrico severamente inadecuado, principalmente atendido por una única línea de distribución de 50 años de antigüedad desde La Paz que opera por encima de su capacidad. Esto provoca apagones diarios y múltiples interrupciones semanales del suministro eléctrico, especialmente durante los meses de verano. El servicio público nacional (CFE) actualmente no tiene planes de nuevas inversiones en infraestructura.
• Requisito para el Desarrollo: Un suministro eléctrico ininterrumpido y estable es innegociable para un desarrollo de turismo y bienestar de lujo, afectando la comodidad de los huéspedes, los sistemas operativos y la seguridad.
• Costo-Beneficio de Implementar Soluciones Privadas:
  • Costos: Inversión de capital inicial significativa para un sistema privado robusto. Esto incluiría una instalación fotovoltaica (PV) solar a gran escala con amplio almacenamiento en baterías para lograr independencia energética y sostenibilidad. La inversión inicial para un sistema de este tamaño para un desarrollo de esta magnitud podría oscilar entre varios cientos de miles y más de un millón de USD. Además, los generadores de respaldo de diésel o gas natural de alta capacidad son esenciales para interrupciones prolongadas, con un costo de decenas a cientos de miles de USD, más combustible y mantenimiento continuos. Se requeriría un sistema sofisticado de gestión de microrredes para integrar y optimizar estas fuentes.
  • Beneficios: Fiabilidad Operativa, Sostenibilidad y Mejora de la Marca, Reducción del Riesgo Operativo, Prima de Mercado, Control de Costos a Largo Plazo.
• Conclusión: La inversión sustancial en infraestructura eléctrica privada no es simplemente un costo, sino un requisito fundamental que impulsa la viabilidad del proyecto, el posicionamiento de lujo y la rentabilidad a largo plazo.

Suministro de Agua:

• Condición Actual: La escasez de agua es un problema crítico en Todos Santos. El único acuífero de Todos Santos está siendo sobreexplotado a casi el doble de su tasa de recarga anual, lo que lleva a la intrusión de agua salada y al riesgo de agotamiento de agua dulce en esta década. Se estima que el 40% del agua del sistema de distribución público se pierde debido a fugas, y la autoridad local del agua (OMSAPA) ha dejado de emitir nuevos contratos de agua. Las nuevas viviendas a menudo dependen de agua transportada en camiones, que es de 10 a 15 veces más cara que el agua municipal.
• Requisito para el Desarrollo: Un suministro de agua fiable, sostenible y de alta calidad es primordial para un desarrollo de lujo, cubriendo agua potable, piscinas, spas y extensos jardines.
• Costo-Beneficio de Implementar Soluciones Privadas:
  • Costos: Desarrollar una fuente de agua independiente o un tratamiento avanzado. Esto probablemente incluye una planta desalinizadora para proyectos costeros (como el ejemplo del desarrollo "Delek"), lo que representa una inversión de varios millones de dólares (potencialmente $5M-$20M+ dependiendo de la capacidad), más costos operativos y energéticos significativos. Alternativamente, si un pozo privado es factible, se requeriría la perforación y un sistema integral de purificación y tratamiento de agua, con un costo de cientos de miles de USD. La implementación de sistemas avanzados de conservación de agua, reciclaje de aguas grises y tratamiento de aguas negras (reutilizando agua para riego) también añadiría costos significativos ($100,000-$500,000+).
  • Beneficios: Acceso al Agua Garantizado, Responsabilidad Ambiental, Eficiencia de Costos, Ventaja Competitiva.
• Conclusión: La inversión en soluciones privadas de agua es absolutamente crítica para la viabilidad del proyecto y la integridad de la marca. Los altos costos iniciales se justifican por la garantía de suministro, la gestión ambiental y la evitación de costos a largo plazo.

Saneamiento:

• Condición Actual: La infraestructura de saneamiento público en el área de Todos Santos es severamente inadecuada. Se ha reportado contaminación por aguas residuales crudas en las calles y en la laguna de La Poza. Las plantas de tratamiento privadas existentes están a plena capacidad y se alega la descarga ilegal de desechos. Aunque existen planes para una nueva planta financiada por el gobierno federal en Pescadero, las deficiencias actuales están muy extendidas.
• Requisito para el Desarrollo: Un desarrollo de bienestar de lujo no puede operar sin un sistema de tratamiento de aguas residuales moderno, conforme y eficiente.
• Costo-Beneficio de Implementar Soluciones Privadas:
  • Costos: Construcción de una planta de tratamiento de aguas residuales dedicada y de última generación para el desarrollo. Esto representa una inversión significativa, que podría oscilar entre $500,000 y varios millones de USD, más los gastos operativos y de mantenimiento continuos.
  • Beneficios: Protección Ambiental y Cumplimiento, Salud Pública y Seguridad, Reputación de la Marca, Potencial de Agua Recuperada.
• Conclusión: Una solución privada de tratamiento de aguas residuales es una inversión no negociable. Salvaguarda la salud ambiental, garantiza el cumplimiento normativo y protege la reputación de la marca de lujo, lo que hace que su costo sea un componente necesario para el éxito del proyecto.

Telecomunicaciones:

• Condición Actual: Si bien la infraestructura pública de telecomunicaciones puede variar, los desarrollos privados exitosos como Paradero Todos Santos ofrecen Wi-Fi fiable, lo que sugiere que existen soluciones privadas dedicadas.
• Requisito para el Desarrollo: Los servicios de internet y comunicación de alta velocidad, robustos y fiables son esenciales para un mercado objetivo de lujo, apoyando el trabajo remoto, las tecnologías de hogar inteligente y experiencias de huésped sin interrupciones.
• Costo-Beneficio de Implementar Soluciones Privadas:
  • Costos: Inversión en conexiones de fibra óptica dedicadas o soluciones avanzadas de internet satelital de alta capacidad. La configuración inicial podría oscilar entre decenas de miles y más de cien mil USD, además de tarifas mensuales sustanciales recurrentes.
  • Beneficios: Satisfacción del Huésped y Residente, Eficiencia Operativa, Comercialización.
• Conclusión: El costo de las telecomunicaciones fiables es una inversión relativamente pequeña pero de alto impacto, con un fuerte retorno en la satisfacción del huésped y el atractivo del mercado.

Acceso por Carretera:

• Condición Actual: La propiedad se beneficia de la proximidad a la Carretera Federal 19 (a 150 metros), una carretera costera panorámica. Sin embargo, las carreteras locales dentro de Todos Santos con frecuencia se encuentran en mal estado debido a un drenaje inadecuado, lo que obliga a los residentes a financiar sus propias reparaciones.
• Requisito para el Desarrollo: Si bien el acceso externo es bueno, las carreteras internas de alta calidad y bien mantenidas son cruciales para un desarrollo de lujo.
• Costo-Beneficio de Implementar Soluciones Privadas:
  • Costos: Inversión en la construcción de carreteras internas duraderas, sistemas de drenaje eficaces y mantenimiento continuo dentro del desarrollo. Los costos podrían oscilar entre cientos de miles y más de un millón de USD, dependiendo de la extensión de la red de carreteras internas.
  • Beneficios: Mejora de la Experiencia del Huésped, Preservación de la Propiedad, Seguridad y Vigilancia.
• Conclusión: La inversión en infraestructura de carreteras internas es esencial para la experiencia de lujo general y el valor de la propiedad, mejorando la accesibilidad y minimizando el desgaste.

Conclusión General de Infraestructura:

La infraestructura pública local en Todos Santos, particularmente en lo que respecta a la energía eléctrica, el suministro de agua y el saneamiento, es críticamente deficiente y no puede soportar adecuadamente un desarrollo de turismo y bienestar de lujo. Por lo tanto, una inversión privada sustancial en soluciones de infraestructura autosuficientes y avanzadas no es simplemente una opción, sino una necesidad fundamental para el proyecto propuesto. Los "Costos Extraordinarios de Infraestructura" estimados en la valoración (que oscilan entre $6,000,000 y $12,000,000) son un reflejo directo de estos requisitos esenciales. Estas inversiones, aunque significativas, están totalmente justificadas por la necesidad absoluta de fiabilidad operativa, cumplimiento ambiental, la capacidad de atraer y satisfacer al exigente mercado objetivo de lujo, y la protección de la marca y el valor a largo plazo del desarrollo. Sin una infraestructura tan robusta y gestionada de forma privada, la viabilidad y el posicionamiento de lujo del proyecto se verían gravemente comprometidos.

• Volatilidad del Mercado: Si bien el segmento de lujo muestra resiliencia, el mercado general de Todos Santos se ha desacelerado desde 2023, en transición a un mercado de compradores con un mayor Tiempo Promedio en el Mercado (200-300 días para las viviendas). Las correcciones de precios (por ejemplo, 21% en 2024 para los precios promedio de las viviendas) indican la necesidad de estrategias de precios realistas y propuestas de valor sólidas.
• Desafíos de Zonificación y Permisos: El Plan de Desarrollo Urbano (PDU) establece estrictas restricciones de zonificación, densidad de construcción (CUS) y coeficiente de ocupación del suelo (COS) (por ejemplo, 40-60% de ocupación del lote en zonas residenciales), las cuales están sujetas a cambios. El departamento de permisos en La Paz ha sido señalado por no revisar a fondo los planos, lo que podría generar problemas futuros. Los Estudios de Impacto Ambiental (EIA) y los permisos de cambio de uso de suelo pueden ser costosos ($3,000-$10,000 USD) y llevar mucho tiempo (potencialmente 12 meses para su aprobación).
• Propiedad Extranjera: Los ciudadanos no mexicanos deben adquirir propiedades en zonas costeras restringidas (dentro de los 50 km de la costa) a través de un fideicomiso (fideicomiso bancario), lo que añade complejidad legal y costos de establecimiento.
• Riesgos de Preventa: El mercado ha visto riesgos asociados con los condominios en preventa, particularmente en Cerritos, donde los compradores pueden perder depósitos si los proyectos fracasan debido a ventas lentas o valores decrecientes. Los desarrolladores deben garantizar un respaldo financiero sólido y procesos claros de titulación.
• Sensibilidad Ambiental: La región de Todos Santos es ambientalmente sensible. La escasez de agua y los problemas de saneamiento son preocupaciones críticas. El desarrollo debe adherirse a los más altos estándares ambientales e integrar prácticas sostenibles no solo para el cumplimiento, sino también para el atractivo del mercado.
• Costos de Construcción: Si bien se proporciona un rango, los acabados de alta gama, los materiales importados y las condiciones inesperadas del sitio pueden inflar significativamente los presupuestos de construcción. Una contingencia sólida (10-20% de los costos totales) es esencial.
• Impuesto sobre Ganancias de Capital: Los vendedores en México están sujetos al impuesto sobre ganancias de capital (25% sobre el valor bruto de la venta o 1.92%-35% sobre la ganancia), que debe tenerse en cuenta en las proyecciones financieras.

El desarrollo propuesto de turismo de lujo y bienestar en Todos Santos, Baja California Sur, presenta una atractiva oportunidad de inversión dentro de un segmento de mercado de rápido crecimiento. El atractivo inherente de la región, junto con una fuerte demanda de propiedades de lujo centradas en la salud y eco-conscientes, posiciona el proyecto para un éxito significativo. El análisis del valor residual del suelo proporciona un rango defendible, desde un conservador $-2,044,750 hasta un optimista $67,014,540, con un valor base de $25,923,186. Esta variabilidad subraya la importancia de una planificación financiera prudente, una ejecución eficiente del desarrollo y un posicionamiento estratégico en el mercado.

Fundamentalmente, el éxito y el posicionamiento de lujo de este desarrollo dependen de una inversión proactiva y sustancial en infraestructura privada para la energía eléctrica, el suministro de agua y el tratamiento de aguas residuales. Los servicios públicos existentes son gravemente deficientes, lo que hace que los sistemas autosuficientes y de alta calidad no sean solo una mejora, sino un requisito previo absoluto. Estos costos extraordinarios de infraestructura, estimados entre $6 millones y $12 millones, son esenciales para garantizar la fiabilidad operativa, el cumplimiento ambiental, la satisfacción de los huéspedes y la integridad de la marca. A pesar de la desaceleración del mercado y los riesgos inherentes al desarrollo, la ubicación estratégica del proyecto, su alineación con las tendencias globales de bienestar y el potencial de sólidos ingresos por alquiler y apreciación del capital, justifican estas inversiones y posicionan el desarrollo como una oferta principal en el panorama de lujo en evolución de Todos Santos.

Fuentes de Datos:

La información sintetizada en este informe se deriva de una extensa investigación profunda realizada sobre el mercado inmobiliario de Todos Santos, el turismo de lujo, los desarrollos de bienestar y los desafíos específicos de infraestructura. Las fuentes clave incluyen:

• justluxe.com
• ownintodossantos.com
• paraderohotels.com
• hauteresidence.com
• hiddenleafbaja.com
• gringogazette.com
• protecttodossantos.org

Supuestos del Estudio:

• Actualidad de los Datos: Se asume que los datos y tendencias del mercado están actualizados a finales de 2024 a principios de 2025, reflejando la información más reciente disponible.
• Alcance del Proyecto: El desarrollo propuesto de 20 suites, 10 villas y 10 residencias se considera una mezcla viable y deseable para el mercado objetivo de turismo y bienestar de lujo.
• Éxito en la Obtención de Permisos: Se asume que todos los permisos locales, estatales y federales necesarios, incluidos el cambio de uso de suelo y las evaluaciones de impacto ambiental, se obtendrán con éxito para el desarrollo propuesto, aunque con posibles inversiones significativas de tiempo y costo.
• Inversión en Infraestructura: Se asume que el proyecto incluirá una inversión privada sustancial en soluciones de infraestructura autosuficientes y de alto nivel (obtención/tratamiento de agua, generación de energía, tratamiento avanzado de aguas residuales) para mitigar las deficiencias de los servicios públicos regionales.
• Resiliencia del Mercado: Si bien el mercado inmobiliario general de Todos Santos puede experimentar fluctuaciones, se asume que el segmento de turismo y bienestar de lujo mantendrá una fuerte demanda y poder de fijación de precios debido a su atractivo especializado y su demografía objetivo adinerada.
• Estimaciones Financieras: Todas las estimaciones financieras (costos de desarrollo, rangos de valor) son preliminares y se basan en puntos de referencia generales del mercado, proyectos comparables y la escala conceptual del proyecto. Los costos e ingresos reales dependerán de los diseños arquitectónicos y de ingeniería detallados, las elecciones específicas de materiales, la eficiencia de la gestión de la construcción y las condiciones del mercado en el momento del desarrollo y la venta/operación.
• Estabilidad del Tipo de Cambio: Las estimaciones financieras se presentan en USD, asumiendo un tipo de cambio USD/MXN relativamente estable para fines de planificación del proyecto.
• Excelencia Operativa: Se asume que el proyecto se operará con altos estándares de servicio de lujo, marketing efectivo y un programa de bienestar atractivo para lograr los niveles de ocupación e ingresos proyectados.
• Aceptación de la Comunidad: Se asume que el proyecto gestionará las relaciones comunitarias de manera efectiva, demostrando un compromiso con la sostenibilidad y los beneficios locales, para minimizar la posible oposición.